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Idee der Wohnungsbaugenossenschaft

Lokal verankert, überregional vernetzt, ihren Mitgliedern verpflichtet und demokratisch organisiert: Diese Merkmale kennzeichnen Genossenschaften wie ihre Gemeinnützige Kreisbaugenossenschaft Lauenburg eG. Die Idee der Genossenschaft entstand im 19. Jahrhundert. Aus Selbsthilfeeinrichtungen wurde ein Erfolgsmodell, das sich bis heute bewährt.

„Was einer nicht schafft, das schaffen viele“.  Diese Überzeugung der Gründerväter Friedrich Wilhelm Raiffeisen und Herrmann Schulze-Delitzsch teilen Genossenschaften seit über 170 Jahren. Die Idee dahinter heißt „Hilfe zur Selbsthilfe“. Seit 2016 gehört die Genossenschaftsidee zum Weltkulturerbe der UNESCO – sie wurde in die „Repräsentative Liste des immateriellen Kulturerbes der Menschheit“ aufgenommen.

Wesen der Genossenschaft

Die Genossenschaft ist ein gemeinschaftliches Wirtschaftsunternehmen, dessen oberstes Ziel die Förderung seiner Mitglieder, z. B. die Versorgung mit gutem und sicherem Wohnraum, ist. Es geht darum, die Mitglieder der Genossenschaft mit dem „Produkt“, in diesem Fall einer Wohnung, des gemeinsamen Unternehmens zu versorgen – und dies auf Dauer. Deshalb ist das Handeln der Genossenschaft auf langfristigen Erfolg und nicht auf kurzfristige Gewinne ausgerichtet.

Den Mitgliedern der Wohnungsbaugenossenschaft gehören ihr Unternehmen und dessen Wohnungsbestände gemeinschaftlich. Mit dem Beitritt zur Genossenschaft und der Zeichnung von Anteilen erhalten sie einen Versorgungsanspruch mit Wohnraum. Die Wohnung gehört ihnen jedoch nicht, sie erhalten ein Dauernutzungsrecht, welches einem Mietverhältnis entspricht. Die Genossenschaft kann dieses Dauernutzungsrecht bei vertragsgemäßem Verhalten des Mitgliedes nicht kündigen.

Das Handeln der Genossenschaft wird durch das Genossenschaftsgesetz und durch die Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft bestimmt. In § 1 der Satzung steht als Zweck der Genossenschaft, die Versorgung der Mitglieder mit gutem, sicherem und sozial verantwortbarem Wohnraum, woraus die Bereitstellung von Wohnraum zu bezahlbaren Mieten abgeleitet wird.

Organisation der Genossenschaft

Die obersten genossenschaftlichen Prinzipien heißen „Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung“. Damit werden die demokratische Grundordnung und die Unabhängigkeit der Genossenschaften umschrieben.  Das höchste Organ der Genossenschaft ist die Generalversammlung. Diese Versammlung der Mitglieder fasst die wesentlichen Beschlüsse, wie z.B. den Inhalt der Satzung, und wählt aus ihren Reihen den Aufsichtsrat, der wiederum den Vorstand bestellt und diesen mit der Führung der Geschäfte beauftragt. Der Vorstand führt die Geschäfte in Absprache mit dem Aufsichtsrat eigenverantwortlich, aber beide Organe, der Vorstand und der Aufsichtsrat, sind der Generalversammlung, den Mitgliedern zur Rechenschaft verpflichtet.

Die Höhe und die Zahl der von den Mitgliedern zu zeichnenden Genossenschaftsanteile sind in der Satzung festgelegt. Die Summe aller Genossenschaftsanteile, das Geschäftsguthaben, stellt das Eigenkapital der Genossenschaft dar. Es nimmt am Erfolg der Genossenschaft teil, die Mitglieder erhalten dementsprechend eine gewinnabhängige Dividende. Scheidet ein Mitglied aus der Genossenschaft aus, werden seine Anteile wieder ausgezahlt.

Jedes Mitglied kann sein Mitbestimmungsrecht in der Generalversammlung ausüben. Dabei gilt das Prinzip eine Stimme pro Kopf, unabhängig von der Höhe der gezeichneten Genossenschaftsanteile.

Geschichte der Wohnungsbaugenossenschaften

Die Wohnungssituation Ende des 19. Jahrhunderts war desolat. Insbesondere in den wachsenden Städten waren die Wohnungen sehr teuer, überbelegt und hygienisch unzureichend. Der Wohnungsmarkt war völlig unreguliert, das freie Spiel von Angebot und Nachfrage und die Spekulation führten zu extremen Preisanstiegen und zu Entwicklungen, wie den sogenannten Mietskasernen mit ihren zahlreichen Hinterhöfen. Erste Ideen und Versuche, durch das Sammeln von Geld gesunden vom Gewinnstreben freien Wohnraum für die „kleinen Leute“ zu schaffen, gab es ab Mitte des 19. Jahrhunderts.

Auf Basis der Ideen von Raiffeisen und Schultze-Delitzsch wurde dann 1889 das erste Gesetz betreffend die Wirtschafts- und Erwerbsgenossenschaften erlassen. Danach wurden zahlreiche Genossenschaften in ganz Deutschland gegründet. Waren es 1889 erst 38 so stieg ihre Zahl kontinuierlich bis zum Jahr 1914 auf 1402 an. Dabei entstanden auch zahlreiche noch heute bestehende Wohnungsbaugenossenschaften, wie z.B. der Wohnungsbauverein Hamburg von 1902.

Einen Boom erlebten die Wohnungsbaugenossenschaften nach dem Ende des ersten Weltkrieges, geboren aus der wirtschaftlichen Not in der damaligen Zeit. So entstanden in diesen Jahren ganze Siedlungen mit Häusern zur Selbstversorgung, unterschiedliche Architekturstile bestimmten den Geschoßwohnungsbau. Während des NS Zeit wurden die Wohnungsbaugenossenschaften dem Zeitgeist entsprechend gleichgeschaltet und unterlagen den unsäglichen politischen Zwängen. Während des 2. Weltkrieges wurden viele Wohnungsbestände zerstört, die nach dem Krieg von den Genossenschaften mühsam wieder aufgebaut werden mussten. Ende 2018 gab es 1.828 Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland.

In der DDR wurde das Konzept der Wohnungsbaugenossenschaften als Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft (AWG), z.B. die AWG Boizenburg, fortgeführt.  Es bestanden aber daneben auch gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften (GWG), wie z.B. die GEWOBAU Strausberg.

Die Gemeinnützige Kreisbaugenossenschaft Lauenburg eG

Nach dem Ende des 2. Weltkrieges verdoppelte sich in kurzer Zeit die Einwohnerzahl Möllns bedingt durch die Flüchtlingsströme aus den deutschen Ostgebieten. Der Druck, Wohnungen bereitzustellen, wurde immer stärker. In dieser Zeit ergriff der damalige Möllner Bürgermeister Rudolf Michelsen die Initiative zur Gründung einer Genossenschaft. 28 Heimatvertriebene trafen sich und gründeten am 29. Januar 1949 mit Unterstützung des Bürgermeisters die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft e.G.m.b.H. Diese wurde dann am 30. April 1949 in das Genossenschaftsregister eingetragen.

Die Stadt stellte an der heutigen Goethestraße, der Bismarckstraße, Heinrich Langhans Straße und Klaus Groth Straße Flächen als Baufelder in Erbpacht zur Verfügung. Mit Hilfe des Marshall Planes ERP konnten so die ersten Wohnungen der Genossenschaft errichtet werden.  Ende 1951 waren bereits 270 Wohnungen von Mitgliedern der Genossenschaft bezogen.

1957 kam es zu Verschmelzung der Möllner Baugenossenschaft mit der Kreisbaugenossenschaft Lauenburg Süd in Wohltorf und der Baugenossenschaft Schwarzenbek. Die neue Gemeinnützige Kreisbaugenossenschaft Lauenburg eG hatte dann ihren Sitz in Mölln. Weitere Tätigkeitsfelder folgten in Schretstaken und Breitenfelde 1966, Ratzeburg 1973 und Alt Mölln 1977. Die Genossenschaft hatte nun knapp 700 Wohnungen und rund 1100 Mitglieder.

Da das Tagesgeschäft inzwischen so umfangreich wurde, dass dieses ehrenamtlich nicht mehr zu leisten war, entschied man sich 1972, den gesamten Wohnungsbestand zu verpachten. Verschiedene Pächter bewirtschafteten und verwalteten den Wohnungsbestand in den folgenden 45 Jahren, mit der Folge, dass die Neubautätigkeit zum Erliegen kam und die Instandhaltung und Modernisierung auf das notwendige Maß reduziert wurden.

Erst mit dem Vorstandswechsel 2016 und dem Eintritt des ehemaligen Möllner Bürgermeisters Wolfgang Engelmann und des Bankdirektors Herbert Köster in den Vorstand setzte ein Umdenken ein. Das Pachtmodell wurde zügig beendet und die Neubautätigkeit wieder aufgenommen.  Bereits Ende 2017 wurden die ersten 28 Neubauwohnungen an die Mitglieder der Genossenschaft übergeben, Ende 2019 wurden weitere 106 Wohnungen in Mölln fertiggestellt. Dazu hat die Kreisbaugenossenschaft in der Brauerstraße in Mölln moderne, eigene Büroräume errichtet, von wo aus in den kommenden Jahrzehnten die Geschicke der Genossenschaft gelenkt werden. In Ratzeburg wurde Bauland erworben und die Planung eines Neubaugebietes mit 116 Wohnungen in Auftrag geben. Deren Fertigstellung wird 2023 /2024 erwartet.

Neben der intensiven Neubautätigkeit ist die Sanierung und Modernisierung des Altbestandes ein wesentlicher Baustein der Geschäftstätigkeit. Versäumnisse der letzten Jahrzehnte werden Zug um Zug aufgeholt, energetische Maßnahmen wie die Sanierung der Dächer, Erneuerung der Fenster und der Einsatz von alternativen Energien, wie z. B. Erdwärme oder Photovoltaik, bestimmen das Handeln des Vorstandes. Nachhaltigkeit und Verantwortung für Klima und Zukunft werden bei allen Entscheidungen, ob Sanierung oder Neubau, berücksichtigt.

Heute hat die wirtschaftlich gesunde und erfolgreiche Gemeinnützige Kreisbaugenossenschaft Lauenburg eG mit Sitz in Mölln eine Bilanzsumme von knapp 40 Mio. €, rund 1.200 Mitglieder, einen Wohnungsbestand von ca. 860 Wohnungen und etlichen KFZ Stellplätzen und Garagen. Mit der Fertigstellung des neuen Bauvorhabens in Ratzeburg werden dann knapp 1000 Wohnungen verwaltet. Die genossenschaftlichen Prinzipien und die Bestimmungen des § 1 der Satzung, nämlich die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum und die Wahrnehmung sozialer Verantwortung, sind auch heute ein fester Bestandteil der Geschäftspolitik. Aktuell geführt wird die Genossenschaft, die zur Zeit acht Mitarbeiter beschäftigt, von dem Vorstandsvorsitzenden Herbert Köster und dem Vorstandsmitglied Désirée von Poncet-Tummescheit.

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